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Loi Carrez : calcul, fonctionnement et obligation

[LOI CARREZ] La superficie Carrez est une information qu'il est obligatoire de mentionner dans la promesse puis l'acte authentique dans le cadre de certaines transactions.



Qu'est-ce que la loi Carrez ?


La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, a pour objectif de protéger les acquéreurs d'un bien immobilier situé dans un immeuble en copropriété contre toute tentative de la part des vendeurs de surévaluation de la superficie d'un logement. Depuis le 18 décembre 1996, les annonces immobilières des biens en copropriété doivent obligatoirement mentionner la surface en loi Carrez. Afin d'éviter les litiges et les tromperies (le nombre de m² ayant un impact sur le prix de vente), ce métrage est réglementé par les pouvoirs publics.


Comment fonctionne la loi Carrez ?


La loi Carrez prend en compte la surface privative d'un bien immobilier avec une définition précise de ce qui est inclus dans la superficie et de ce qui ne l'est pas (voir ci-dessous). La superficie Carrez, comme on l'appelle, doit être mentionnée dans la promesse de vente puis dans l'acte authentique dans le cadre des transactions concernées, c'est-à-dire celles portant sur des biens en copropriété uniquement. En revanche, la superficie Carrez n'est mentionnée dans le cadre de la vente d'une maison individuelle.


Comment calculer la surface loi Carrez ?


La surface loi Carrez correspond à la superficie au sol du logement, après déduction des murs, des cloisons, des marches et des embrasures de fenêtres et de portes notamment. Le métrage loi Carrez prend uniquement en compte les pièces dont la hauteur est au minimum de 180 cm. En deçà, la surface au sol n'est pas comptabilisée, une règle qui s'applique notamment aux pièces mansardées.

Les éléments extérieurs au logement ne rentrent pas dans le calcul de la surface loi Carrez. Cela vaut aussi bien pour les balcons et les terrasses que pour les caves, les garages et les parkings. Les vérandas et les loggias sont aussi utilisées pour réaliser le métrage loi Carrez, à condition qu'elles soient fermées et qu'elles prennent la forme d'une surface privative. Cela vaut également pour les combles et les greniers, qu'ils soient aménagés ou non, à condition d'avoir une hauteur sous plafond supérieure à 180 cm.

Quelle différence entre surface habitable et surface loi Carrez ?

La surface habitable et la surface loi Carrez ne prennent pas en compte les mêmes éléments. Contrairement à la surface habitable, la surface loi Carrez tient compte des combles non aménagés, des greniers, vérandas, réserves et remises à condition, toutefois, que la hauteur sous plafond soit d'au moins 1,80 mètre. Si la hauteur sous plafond est inférieure à ce seuil, les pièces ne sont pas prises en compte dans le calcul de la loi Carrez.


La surface loi Carrez est-elle obligatoire ?


Si le propriétaire ne dispose pas du relevé de superficie loi Carrez ou qu'il a réalisé des modifications de son logement depuis sa dernière réalisation (création d'une véranda fermée, surélévation de la toiture pour aménager les combles, etc.), il est préférable de mandater un expert (un diagnostiqueur) afin d'effectuer le métrage. La mention de la surface loi Carrez dans l'annonce immobilière puis dans les documents de vente d'un bien immobilier est en effet obligatoire dès lors que :

  • Le bien en question se situe dans un immeuble en copropriété, quel que soit le type de bien ;

  • La surface du bien est égale ou supérieure à 8 mètres carrés.

De nombreux professionnels proposent la réalisation d'un diagnostic loi Carrez pour la vente d'un logement. Ce diagnostic a l'avantage d'apporter une garantie sur sa conformité. Il permet d'éviter toute erreur dans le calcul de la surface loi Carrez en sachant qu'une erreur peut avoir des conséquences importantes pour le vendeur. Si la surface indiquée est inférieure à la surface réelle, l'acquéreur peut exiger une réduction du prix. Il faut toutefois que cette différence soit au moins de 5%. Il dispose, dans ce cas, d’un an à compter de la signature de l’acte de vente pour demander une diminution du prix de vente proportionnelle à la superficie manquante.


Quelle est la hauteur minimale requise par la loi Carrez ?


Dans le calcul de la surface loi Carrez, seules les surfaces de plancher avec une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 1,80 mètre sont prises en compte.


Les placards comptent-ils dans la loi Carrez ?


Les placards entrent en compte dans le calcul de la surface loi Carrez dès lors que leur hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre, et sous réserve que ces placards se trouvent sur le même niveau au sol que celui du restant de la pièce.


La loi Carrez s'applique-t-elle pour une maison individuelle ?


La loi Carrez ne s'applique pas pour une maison individuelle. Elle s'applique uniquement pour les biens immobiliers (appartements, maisons, etc.) qui se trouvent en copropriété.


Les biens immobiliers qui ne sont pas en copropriété ne sont pas soumis à la loi Carrez.


Il est crucial de noter que les indications de surface fournies par les agences immobilières dans leurs annonces sont approximatives et données à titre indicatif. Elles ne sont en aucun cas contractuelles et ne peuvent être utilisées comme base légale en cas de litige. De plus, les mesures affichées sont généralement des mesures au plancher.


Par conséquent, il revient aux acquéreurs de mesurer eux-mêmes la superficie exacte du bien immobilier s'ils souhaitent obtenir une mesure plus précise. Ils peuvent réaliser ce mesurage personnellement ou faire appel à un professionnel qualifié à leurs frais pour garantir l'exactitude des mesures.



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