Dans le panorama actuel du crédit immobilier en France, un certain nombre de changements majeurs ont été annoncés, visant à simplifier l'accès à la propriété. Cet article examine en détail les conditions d'emprunt actuelles, les ajustements récents décidés par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) le 4 décembre 2023 et les implications pour ceux qui aspirent à devenir propriétaires.
Conditions d'emprunt actuelles
En France, outre le taux d'endettement plafonné à 35 % et la durée d'emprunt standard de 25 ans, d'autres critères peuvent également impacter les conditions d'octroi de prêt :■ La situation professionnelle de l'emprunteur ;■ La stabilité de l'emploi ;■ Le montant de l'emprunt par rapport aux revenus et l'historique de crédit de l'emprunteur ;■ Le montant de l'apport personnel ;■ La nature du bien immobilier, qu'il s'agisse d'une résidence principale, secondaire ou d'un bien locatif.
Il est important de souligner que ces divers critères varient en fonction des politiques propres à chaque établissement financier et de la situation individuelle de l'emprunteur.
Décisions du HCSF : un assouplissement des règles d'octroi de crédit
Le HCSF a annoncé une série de mesures le 4 décembre 2023, visant à assouplir les règles d'octroi de crédit immobilier. Pour mieux comprendre les implications de ces nouvelles règles, il est nécessaire de se pencher sur les spécificités de chaque mesure.
Durée de l’emprunt :
L'allongement possible de la durée d'emprunt de 25 à 27 ans, conditionné par un investissement minimal de 10 % dans des travaux, offre de nouvelles opportunités aux acquéreurs.
Cette mesure met l'accent sur les travaux, englobant aussi bien la rénovation énergétique que d'autres projets.
Désormais, si le budget de transformation dépasse 10 % du coût total de l'opération, l'emprunteur peut étendre la durée de son crédit de 25 à 27 ans. Auparavant, cette extension requérait que les travaux représentent 25 % du coût total.
Selon une source du HCSF, cette mesure, obligatoire prochainement, s'inscrit dans la priorité gouvernementale de favoriser la rénovation, concernant actuellement une habitation sur deux. Cela pourrait stimuler le secteur de la rénovation tout en offrant des conditions de remboursement plus souples pour le prêt.
Le prêt relais :
La non prise en compte du prêt relais dans le calcul du taux d'effort revêt également une importance significative. Cela signifie que les emprunteurs engagés dans des opérations immobilières complexes, impliquant un prêt relais, pourraient bénéficier d'un taux d'effort plus favorable, facilitant ainsi l'obtention du crédit.
La non prise en compte du prêt relais dans le calcul du taux d'effort offre aux emprunteurs une plus grande souplesse dans la gestion de leurs finances.
À savoir : le taux d'effort représente la part du revenu qu'un emprunteur peut allouer au remboursement de son prêt immobilier. Calculé en fonction du reste à vivre (somme disponible après perception des revenus et paiement des charges), il constitue un indicateur clef utilisé par les établissements financiers. Un taux d'effort plus bas indique une charge financière moins contraignante, permettant ainsi une marge de manœuvre accrue pour d'autres dépenses. |
Marge de flexibilité :
Le HCSF accorde plus de souplesse à la marge de flexibilité de 20 % des crédits bancaires ne respectant les règles globales. En cas de dépassement de cette marge sur un trimestre, les banques peuvent compenser cet excès au cours des deux trimestres suivants. Le relèvement du quota d'exception favorise les dossiers à risques, incitant les banques à accorder des prêts au-delà des critères standards, élargissant ainsi l'accès au crédit.
Enfin, le HCSF soutient la mise en place, par la Fédération bancaire française, d’un dispositif permettant aux ménages solvables de demander un réexamen de leur demande de crédit immobilier refusée. L'application de ce dispositif est attendue à partir de février 2024.
Regards croisés des futurs acquéreurs et du secteur financier
Ces récentes règles ouvrent de nouvelles perspectives pour les futurs acquéreurs, soulevant des interrogations sur l'évolution du marché immobilier. Ces changements influent également sur la compétition entre les établissements financiers et les attentes des emprunteurs.
Il est essentiel que les consommateurs soient bien informés, en consultant des conseillers financiers ou des professionnels de l'immobilier pour comprendre les implications de ces modifications.
Du côté du secteur financier, les réactions divergent. Certains saluent ces mesures comme un moyen de dynamiser le marché immobilier, tandis que d'autres adoptent une approche prudente, émettant des réserves sur les répercussions potentielles à long terme de ces ajustements.