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Quand faut-il acheter en fonction des taux de crédit ?

Est-il préférable de réaliser votre achat immobilier quand les taux d’intérêt sont au plus bas, quitte à payer le bien un peu plus cher ? Faut-il au contraire attendre une remontée des taux pour bénéficier d’une diminution des prix de vente ? Bien’ici vous partage l’essentiel pour bien comprendre les mécanismes en jeu et prendre la meilleure décision.



Taux bas et prix hauts de l’immobilier : comment ça marche ?

Un emprunt immobilier est conditionnée par deux principaux critères : le prix de vente du bien et le taux d’intérêt proposé par la banque. Dans un scénario idéal, l’acquéreur cherchera simultanément à obtenir le taux le plus bas et à négocier la maison ou l’appartement au tarif le plus avantageux.

En pratique, les taux d’intérêt et les prix de l’immobilier ne sont pas des variables indépendantes, et tendent à s’influencer mutuellement. Le mécanisme est assez simple à comprendre :

■ En cas de baisse des taux d’intérêt sur le marché, le pouvoir d’achat immobilier de l’ensemble des ménages augmente. Certains ménages, auparavant trop modestes pour envisager un projet d’achat, deviennent solvables grâce à la baisse des taux et peuvent alors acquérir le bien de leurs rêves. Un nombre plus important d’acquéreurs sur le marché se traduit par une compétition plus intense entre eux. Les prix de vente augmentent.

■ En cas de hausse des taux d’intérêt sur le marché, le mécanisme s’inverse. L’accès à la propriété devient de plus en plus onéreux pour les ménages. Cela prive un nombre croissant d’entre eux de possibilités de financement. Les vendeurs sont confrontés progressivement à une raréfaction des acquéreurs. Ils sont contraints de revoir les prix de vente à la baisse.


Des taux d’intérêt au plus bas

La fin des années 2010 et le début des années 2020 ont été marqués par une diminution quasi ininterrompue des taux d’intérêt immobiliers, jusqu’à atteindre des planchers historiques aux alentours de 1 %. Le contexte géopolitique et l'inflation ont cependant conduit les banques à durcir les conditions d'accès au crédit immobilier et les taux ne cessent de remonter depuis. En juillet 2023, le taux d'usurefrôle les 5 %.



Comment déterminer l’attractivité réelle d’un taux d’intérêt ?

Au-delà de la relation entre prix de l’immobilier et taux d’emprunt, il est nécessaire de bien comprendre le rôle de l’inflation pour évaluer la pertinence de votre projet.

Le taux d’intérêt "nominal" est le taux officiellement affiché sur l’offre de prêt soumise par la banque. Si aucun capital n’est remboursé, un prêt de 100 000 € à un taux nominal de 1 % vous engagera à payer des intérêts de 1 000 € par an. Le taux nominal ne doit pas être confondu avec le taux annuel effectif global(TAEG), intégrant les autres coûts du prêt (frais de dossier, frais de garantie…).

Le taux d’intérêt "réel" correspond, quant à lui, au taux nominal après déduction du taux d’inflation. Il représente votre effort financier réel, après avoir intégré la hausse naturelle des prix. À titre d’exemple, un taux d’intérêt nominal de 3 % correspond à un taux réel de 1 % si l’inflation atteint 2 % sur l’année.


Taux bas ou prix bas : à quel moment acheter ?

Il est souvent plus avantageux d’acheter quand les prix sont bas et les taux élevés, pour plusieurs raisons :

■ Le prix réduit du bien immobilier oriente mécaniquement à la baisse le montant des diverses commissions et taxes, comme les frais de notaire, les honoraires d’agence et les frais de garantie.

■ La souscription d’un prêt immobilier à un taux élevé ne vous empêche pas d’engager plus tard une renégociation ou un rachat de crédit, si la situation évolue favorablement sur le marché. Vous obtiendrez ainsi un nouveau taux plus avantageux. À l’inverse, il n’est bien sûr pas envisageable de renégocier à la baisse le prix de votre bien après l’avoir acheté.



L’avenir reste par définition une donnée incertaine : attendre pour acheter, dans l’espoir d’une diminution des prix, constitue un risque en soi. Il est préférable de fonder votre décision avant tout sur votre situation personnelle et votre capacité d’emprunt.


Le retour progressif de l’inflation permet d’anticiper une nouvelle tendance de remontée des taux, et donc peut-être une orientation des prix de l’immobilier à la baisse. La prudence doit toutefois rester de mise : ne reportez pas inutilement un projet important d’achat immobilier.

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